当記事は、主に首都圏を中心とする売買マーケット・賃貸マーケット・投資家動向と、建設業界動向について、各社が発表する調査レポートやニュースリリースを横断的に俯瞰し、注目すべきトピックを月次でまとめたものです。
各分野の動向を一覧できる形でお届けしますので、日々の情報収集の一助としてご活用ください。
売買マーケット【東京23区 商業ビル・オフィスビル】
市場全体の動き
● 2026年9月の主な売買（日経不動産マーケット情報掲載分）として、芝のビル（サンフロンティア・伊藤忠商事が取得）、御成門のビル（京王電鉄が売却）、人形町・恵比寿のビル2棟（アロジーが取得）、渋谷のオフィスビル（霞ケ関キャピタルが取得）、西新宿の築古ビル（フロンティア・エステートが取得）、大森駅近くの築浅ビル（大和ハウスが売却）などが報じられた。中小型・築古ビルのバリューアッド目的の取得が23区内で続いている。
出典：日経不動産マーケット情報
大型取引・注目物件
● 旧赤坂プリンスホテル跡地の複合施設「東京ガーデンテラス紀尾井町」（千代田区）のオフィス・商業部分を、ブラックストーンから大和証券グループ系のファンドが3000億円超で取得すると報じられた。2026年で最大級の不動産取引で、オフィスのうち約300億円分はデジタル証券（ST）として個人向けに販売される見込みで、不動産STとして過去最大規模となる。テナントにはデジタル庁、LINEヤフーなどが入居。
出典：日本経済新聞（2026年10月30日）／Bloomberg（2026年10月30日）
● 東京駅八重洲口前の「パシフィックセンチュリープレイス（PCP）丸の内」（千代田区丸の内1丁目）のオフィス部分を、ヒューリックを主な出資者とする国内企業連合のSPCが約2300億円で取得（運用はケネディクス）。売主はシンガポール政府系ファンドGICで、2014年に約1700億円で取得した物件。外資系ファンドも関心を示す中、国内勢が最高値で落札しており、一等地の売買で国内系が勢いづいている。
出典：日経不動産マーケット情報（2026年10月7日）
● 日本プライムリアルティ投資法人（東京建物系J-REIT）は、大手町の「JAビル・経団連会館」の持分を328億円で取得。J-REITによる都心優良オフィスの取得も継続している。
出典：日経不動産マーケット情報（2026年10月19日）
● このほか10月の取引として、品川区上大崎のオフィスビル（ゴールドマン・サックス系私募REIT「ジャパン・プライベート・リート投資法人」が取得）、イエローハット旧本社ビル（東京建物が取得）、東五反田のオフィスビル一部（日本ビルファンド投資法人が追加取得）、渋谷区の築30年超オフィス（インテグラルのファンドが取得）が報じられた。
出典：日経不動産マーケット情報
● 店舗系ビルでは、高田馬場駅至近の店舗ビル（JR東日本が取得）、自由が丘駅近くの店舗・事務所ビル（東京テアトルが取得）、南大塚の事務所・店舗ビル（ごじょいるが取得）、代々木駅近くのビル（Sora・Investmentが取得）など、駅前・繁華性の高い立地の中小型案件の取得が続いている。
出典：日経不動産マーケット情報
● 開発面では、NTT都市開発が港区新橋に店舗併設の賃貸オフィスビル（約2400㎡）を建設予定。他用途では、KKRによる3468室のホテルポートフォリオ売却、ケッペル等によるデータセンター2棟の1710億円での取得、ブルックフィールドによる住宅50物件への1000億円超の投資など、大型取引が相次いでいる。
出典：日経不動産マーケット情報（2026年11月号ほか）
● 東京グレードAオフィスの投資市場では、想定価格が前期比＋6.7％、前年同期比＋23.9％と上昇。日銀の0.25ポイント利上げにもかかわらず想定キャップレートは横ばいを維持した。一方で国債利回りの上昇は投資市場のリスク要因とされる。
出典：JLL「オフィスマーケットダイナミクス 2026年第3四半期」（2026年10月26日発表）
● 2026年1〜9月期の日本の商業用不動産投資額は5兆7287億円（前年比＋22％）で1〜9月期として過去最高。第3四半期（7〜9月）単独でも1兆9770億円（前年同期比＋30％）。用途別ではオフィス42％、賃貸住宅21％、ホテル16％、地域別では東京都心5区が43％を占める。通年は前年比10〜20％増の7兆円台前半と、過去最高の更新が見込まれる。
出典：JLL「2026年1-9月期 日本の商業用不動産投資額」（2026年10月30日発表）
● CBREの集計では、2026年第3四半期の事業用不動産投資額は2兆2100億円（前年同期比＋4％）で四半期ベースの過去最高。1000億円以上の大型取引が4件あった。J-REITの取得額は3797億円と前年同期の約1.5倍で、大型の資産入替が集中した。東京プライムアセットの期待NOI利回りは全アセットで横ばいとなり、過去最低水準を維持している。
出典：CBRE「ジャパンインベストメントマーケットビュー 2026年第3四半期」（2026年10月29日発表）
賃貸マーケット・大型移転・空室率【東京都心5区】
賃料・空室率
● 新築ビルの空室率は8.14％（前月比2.15ポイント低下）。延床面積が今年最大級のビル1棟を含む2棟が満室・高稼働で竣工した（高稼働竣工の例として日本橋野村三井タワー）。既存ビルの空室率は1.70％（前月比0.01ポイント低下）。
出典：三鬼商事株式会社／日経不動産マーケット情報（2026年10月9日）
● 平均募集賃料は坪あたり23,985円（前月比＋338円・＋1.43％、前年同月比＋2,893円・＋13.72％）。上昇率は前月（8月：前年同月比＋2,620円）からさらに拡大している。
出典：三鬼商事株式会社
グレードA（大型ビル）の動向
● 東京グレードAオフィスの空室率は0.7％（前期比0.1ポイント低下）、賃料は月額坪当たり44,253円（前期比＋5.1％、前年同期比＋19.4％）で、上昇は前四半期から加速。出社回帰と好調な企業業績を背景に、情報通信業・金融業・保険業・製造業を中心に需要が拡大している。
出典：JLL「オフィスマーケットダイナミクス 2026年第3四半期」
● 2027年の新規供給計画は2026年を下回る見込みで、需給逼迫と賃料上昇は継続する見通し。賃貸借契約にCPI（消費者物価指数）連動条項を導入する動きも進んでいる。
出典：JLL「オフィスマーケットダイナミクス 2026年第3四半期」
● CBREの調査でも、東京グレードAオフィスの空室率は0.6％（前期比横ばい）と4期連続で1％を下回った。賃料は調査対象の全13都市で2期連続の上昇となっている。
出典：CBRE「ジャパンオフィスマーケットビュー 2026年第3四半期」（2026年10月27日発表）
大型移転・テナント動向
● 豊田通商は、東京本社を品川フロントビル（港区）から八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業（南街区、中央区）の新築ビルへ移転することを決定し、トヨタ不動産と賃貸借契約を締結。賃借部分は19〜27階の約2万5500㎡で、2029年度竣工・2030年度に順次移転の予定。
出典：豊田通商株式会社プレスリリース（2026年10月29日）
● ANA（全日本空輸）は本社をヤエスコアへ移転し、一部機能を田町駅西口に配置する。
出典：日経不動産マーケット情報（2026年10月19日）
● システム開発のアイルは、新築の日本橋野村三井タワー（中央区日本橋1丁目）へ東京本社を移転。リユース大手のバイセルは新宿野村ビルでオフィスを拡張、ジールアソシエイツは新築のワークヴィラ八重洲へ移転する。
出典：日経不動産マーケット情報（2026年10月）
投資家の不動産投資動向
金利環境
● 日本銀行は2026年10月30日の金融政策決定会合で、政策金利を1.25％に据え置いた。展望レポートでは2027年度のコアCPI見通しを2.6％に引き上げ、植田総裁は12月会合を含め毎回の会合で利上げを判断するとした。
出典：大和総研（2026年10月30日）／OANDA証券
● 先行きについて、大和総研は2026年12月会合で1.5％、2027年1〜3月期に1.75％への引き上げを想定。日本総研は3カ月ごとに0.25％ずつ引き上げ、2027年半ばに政策金利2％程度が一つの目安と予測している。
出典：大和総研（2026年10月30日）／日本総合研究所
海外投資家の動き
● 海外勢の大型取引として、ブルックフィールドが住宅50物件に1000億円超を投資、ケッペル等がデータセンター2棟を1710億円で取得、ローンスターが総戸数1166戸の住宅ポートフォリオを取得。一方でKKRは3468室のホテルポートフォリオを売却しており、取得と売却の両面で海外資本の動きが活発。
出典：日経不動産マーケット情報（2026年10月号・11月号）
国内機関投資家・投資家全般の動向
● 不動産投資家調査の期待利回りは、丸の内・大手町のAクラスビルが3.2％で7期連続の横ばい。城南地区の賃貸住宅はワンルーム3.6％、ファミリー3.7％といずれも0.1ポイント低下、銀座の高級専門店は3.3％で横ばい。2026年10月時点の第55回調査は11月下旬に公表予定。
出典：日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査」
● CBREの投資家意識調査（日本）では、不動産投資のリスク要因として「人件費・建築費の更なる高騰」が3年連続トップ。開発よりも既存資産の改修に積極的に投資するとの回答が56％と最多で、40％超の投資家が運用資産に占める不動産のアロケーションを増やすと回答している。
出典：CBRE「2026年アジア太平洋地域 投資家意識調査：日本」
首都圏の建設業界動向（工事費・人員不足・計画変更等）
工事費・資材価格の上昇
● 日本銀行の国内企業物価指数（2026年9月速報）では、建材関連素材の前年同月比上昇率が非鉄金属＋40.2％、プラスチック製品＋12.8％、木材・木製品＋8.5％、窯業・土石製品＋5.1％、鉄鋼＋3.2％。2020年平均比では鉄鋼が約47％、木材が約49％上昇しており、高止まりが続いている。
出典：日本銀行「企業物価指数」（BuildApp News、2026年10月25日）
● メーカーの値上げも続き、LIXILはビルサッシ「PRO-SE」シリーズを平均10％程度、インテリア建具（一部除く）を平均12％程度、2026年10月1日受注分から改定。理由としてエネルギーコスト、購入資材・部品価格、物流費の上昇を挙げている。
出典：LIXIL価格改定案内（BuildApp News掲載）
人手不足・倒産動向
● 2026年度上半期（4〜9月）の「人手不足」関連倒産は240件（前年同期比＋17.0％）で、2013年の調査開始以降、年度上半期として過去最多。要因別では「人件費高騰」が130件（同＋75.6％）と半数超を占め、賃上げ負担が中小企業の資金繰りを圧迫している。
出典：東京商工リサーチ（2026年10月5日発表）
● 大手ゼネコンは価格転嫁と選別受注により採算が改善し、データセンター建設や都市再開発が主要な受注源となっている。一方で受注余力の制約から、発注者側は施工者の早期確保が課題となっている。
出典：業界メディア（現場メディア等）
事業中止・延期・計画変更（首都圏中心）
● 日本橋一丁目東地区再開発（中央区）は、工事費高騰で総事業費が2942億円から5088億円に膨張する見通し。A街区の建築工事着手を当初予定から約2年半後ろ倒しし、2029年4月とした。
出典：建設通信新聞
● 帝国ホテルは「帝国ホテル東京」の本館・タワー館の建替え計画をいずれも延期。建築費の高騰などを理由とし、タワー館は一部を暫定活用したうえで2030年度に再開発工事へ着手する見込み。内幸町一丁目街区全体の完成予定（2036年度）も後ろ倒しとなる可能性が高い。
出典：業界メディア（都市計画総研、2026年11月1日）
● 中央区勝どきの「プラザ勝どき」では、超高層タワー計画が建築費高騰により頓挫し、リノベーションへの転換を余儀なくされたと報じられている。
出典：業界メディア
● 一方、都内で2026年度に新たに市街地再開発事業に乗り出す地区は22地区となる見通しで、年度別で過去最多（従来最多は2017年度の15地区）。工事費高騰で計画の見直し・延期が相次ぐ中、「駆け込み」的な動きとして報じられている。
出典：東京新聞（2026年10月26日）
今月のマーケット動向を俯瞰すると、売買マーケットにおいては都心の優良大型オフィスから駅近の中小型・築古ビルまで、国内外の投資家による取得が活発化。国内勢の大型案件への参入も目立ち、不動産投資市場は高水準の取引が続いていることがうかがえます。
賃貸マーケットにおいては、賃都心オフィスの空室率は低水準で推移し、賃料上昇も加速。新築ビルの高稼働での竣工や大手企業の大型移転が相次ぎ、好調な需要を背景に需給の逼迫が続いています。
投資家動向においては、国内外の投資家による不動産投資意欲は依然として旺盛で、既存資産の改修・再生への関心も高い状況です。一方、政策金利の先行きや建築費・人件費の高騰が、投資判断におけるリスク要因となっています。
建設業界市況においては資材価格や人件費の上昇、人手不足が続き、再開発や建替え計画の延期・見直しが相次いでいます。一方で再開発に着手する地区は過去最多となる見通しです。
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