一人暮らし女性が住宅ローンを組むなら「フラット35」が利用できる物件を狙おう！

家を買うとき、新築でも中古でも、さすがに現金(キャッシュ)では難しいですよね。そこでお世話になるのが「住宅ローン」。

こんにちは。カーサミア編集長で宅建士のヨシムラです。

今回は女性が住宅を購入するときに、利用することが多い住宅ローン「フラット35」についてご紹介します。

フラット35の金利は、2020年には1.2～1.3%台でしたが、2023年には1.7～1.9台まであがっています。（21～35年加入の場合）

それでも一般的な一人暮らし女性（年収300～400万円程度）には特に、フラット35をおすすめしたいです。その理由をご紹介します。

「フラット35」ってどんな住宅ローン？

『 ずっと固定金利の安心』がキャッチコピーの「フラット35」。TVCMも結構流れていたので、ご存じの方も多いのではないでしょうか。

一言で言えば、「フラット35」は【金利が変わらない住宅ローン】です。

この商品を提供しているのは、銀行などの金融機関ではありません。住宅金融支援機構(じゅうたくきんゆうしえんきこう)という独立行政法人で、2007年4月1日に旧住宅金融公庫から生まれ変わりました。 所管省庁が国土交通省と財務省なので、公的機関の住宅ローンのようなものですね。

住宅ローンは一般的に最長35年で、借りてる期間中は利息がかかります。借入金額に応じて金利分の利息が発生するのですが、この「金利」が確定していないと、将来の資金計画が未確定ということに。

「住宅」という数千万円の大きな買い物をするのに、金利未確定で先が見えないのは怖いですよね…

そんな不安を払拭してくれるのが【全期間固定金利】の「フラット35」。借りている期間中、金利がずっと変わらないという最大の安心感とメリットを併せ持った住宅ローンです。

「フラット35」はどうやって借りるの？

「フラット35」を提供している住宅支援機構は、直接住宅ローンを扱っていません。

全国300以上の金融機関が提携して扱う仕組みになっているため、どの金融機関からも申し込み可能です。東京都内だけでも71の金融機関が「フラット35」を取り扱っているようですよ。

フラット35を取り扱っている金融機関の例

・みずほ銀行
・三井住友銀行
・りそな銀行
・三井住友信託銀行
・千葉銀行
・横浜銀行
・きらぼし銀行
・イオン銀行
・楽天銀行
・住信SBIネット銀行
・アルヒ株式会社(旧ＳＢＩモーゲージ)
他多数

出典：フラット35｜金融機関の問合せ窓口
（新規借入の場合、2019/10/9現在）

メガバンク・信託銀行・地方銀行・ネットバンクなど、本当に様々なところが扱っているのですね。

こんなにたくさんあるのですから、選定するのも一苦労。それぞれの金融機関で、金利や手数料の条件、借りた後のメリットなどが異なるので、ご自身の条件に合わせて選定します。

これまで私も、一人暮らし女性の住宅ローンに「フラット35」をご案内してきましたが、活用した金融機関はバラバラでした。前述の金利や手数料だけでなく、個人の事情や購入時期・引渡しまでのタイミングなどによっても選定すべき金融機関が変わってきますよ。

もちろん、「借りた時(資金実行)から完済(返済終了)まで、金利が変わらない」というのは共通ですので、ご安心くださいね。

「フラット35」のメリットは？

ずっと金利が変わらない「固定金利」

とにかく「フラット35」の特長で最大のメリットは【全期間固定金利】です。
上の図にもあるように、金利が一定なので将来の資金計画を容易立てることができます。「＝無理をしない計画が立てられる」ということですね。

一人暮らし女性が家を買う時は、「〇歳まで働いて、自分で返済していく」という覚悟とともに購入を決定します。

そうなると、将来的に無理のある(または未確定すぎる)資金計画では不安とリスクが多すぎます。未来が見据えられる資金計画が必要なのです。

そこで【全期間固定金利】の「フラット35」が大活躍するわけですね。

ちなみにこの「フラット35」、以前はマンションの最低専有面積がもう少し大きい住宅からが対象だったため、女性の一人暮らしにちょうどいいマンションは適用外でした。ですが、コンパクトマンション(1～2人用の50㎡以下のマンション)の供給が増え、一人暮らし女性の住宅購入が広がってきたのと同時期に、借入条件の最低面積などが緩和され、今日に至ります。

「固定金利」だから、審査が通りやすい

「フラット35」は審査金利(いくらまで融資できるか審査するための利率)が、実際の金利とあまり変わらないので、年収400万円未満でも審査が通りやすいです。

変動金利型のほうが金利が安く、お得に感じられますが、銀行など（住宅ローンを貸し出す金融機関）は、「もし金利があがっても返済できるか？」という視点で審査します。

あなた自身が「現在の金利なら返せる」と思っていても、銀行などから「金利が上がる可能性のある変動金利では貸せない」と言われてしまうこともありえます。

その点、フラット35は将来まで金利が変わらないため、審査が通りやすいのです。

「保証人不要」

「フラット35」を利用して住宅ローンを組む場合、保証人は不要です。

とは言え、民間金融機関の住宅ローンを選定したとしても、今は保証人は不要でなので、フラット特有というわけではありませんね。

住宅ローンは、賃貸を借りるときのように、親を保証人欄に書くだけでは借りられませんのでご注意くださいね。(今は賃貸でも保証人不要の場合も増えています)

「保証料不要」

一定の審査基準をクリアしていれば、住宅ローンを借りられるのですが、本当にその人が完済してくれるかどうか、毎月きちんと返済してくれるかどうかは約束されません。この人にお金を貸していいものか…と金融機関も悩むわけです。

そこで、その“貸しても大丈夫”という保証を「人」ではなく、「保証会社」にしてもらいます。金融機関での一定の審査基準をクリアして、保証会社の審査にもクリアした方が住宅ローンを借りることができます。

「保証会社」がどのように申込人を保証するかというと、「保証料」という費用を預かって保証します。

これがまた意外と高い！借入金額・借入年数・金融機関によりますが、例えば4000万円を35年借りる場合だと、保証料だけで100万円近くかかることも…！諸費用が余分に必要です。

ですが、この保証料も「フラット35」では不要です。これはお得！

その代わりに「融資手数料」という費用が必要ですが、保証料まではかからないので、これもおおきなメリットですね！

「繰上返済手数料不要」

「フラット35」では、返済中の繰上返済手数料が原則不要です。さらに、返済方法の変更を行う場合の手数料もかかりません。

借入額の一部を繰り上げて返済する【一部繰上返済】の場合は、返済方法によって手数料不要の下限が異なるので、注意しましょう！

一部繰上返済の手数料について

・インターネットサービスを利用：10万円以上
・金融機関の窓口を利用：100万円以上

「団体信用生命保険（団信）への加入が任意」

また、フラット35には、「団体信用生命保険（団信）への加入が任意」という特徴もあります。

つまり、自分の状況に合わせて別の保険に入ることもできるのです。

• 健康上の理由で団信への加入が難しい（団信では保険料が高くなってしまう）
• 団信よりも、就業不能保険や収入保障保険などの形で将来のリスクに備えたい

といった場合でも、柔軟に将来設計することが可能です。

ということで、 フラット35を利用するための借入条件をまとめておきますね！

「フラット35」の借入条件（抜粋）

申込要件	・満70歳未満 ・日本国籍、永住権のある方 ・総返済負担率の基準を満たす方
資金使途	本人またはその親族が住む住宅の建設費、購入資金
借入対象住宅	・ 所定の技術基準に適合する住宅 ・マンション：専有壁芯面積30㎡以上、 　一戸建て：70㎡以上 ※敷地面積の要件なし
借入額	100万円以上8,000万円以下で、 建設費または購入価額以内
借入期間	15年以上かつ、次の(1)(2)のいずれか短い年数が上限 (1)80歳－申込時の年齢(1年未満切上げ) (2)35年
借入金利	全期間固定金利 (ただし、借入期間・融資率・団信加入可否など に応じて、借入金利が異なる)
返済方法	・元利均等、または元金均等毎月払い ・ボーナス払い(借入額の40％以内)も併用可
担保	・第1順位の抵当権を設定 ※抵当権の設定費用(登録免許税・司法書士報酬など)は本人負担
保証人	不要
団体信用生命保険	加入可 ※健康上の理由やその他の事情で 加入しない場合でも 「フラット35」の利用は可能
火災保険	・返済終了までの間、借入対象住宅の 　火災保険への加入必須 ・保険金額は、借入額以上 ※火災保険料は本人負担
融資手数料	取扱金融機関により異なる
物件検査手数料	検査機関などにより異なる
保証料	不要
繰上返済手数料	原則不要(返済額はネット利用で10万円以上、 金融機関窓口利用は100万円以上)

※出典：フラット35｜ご利用条件（2019/10/9時点）
※詳細は別途ご確認ください

この「フラット35」のメリットを自分のものにするためには、「建物」と「個人」の借入条件をクリアする必要があります。

建物の印象を先行して、購入する物件を探すのももちろんアリですが、賢い買い物をするなら、「フラット35」が使える物件を狙うことがおすすめですよ！