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賃貸の家賃と同等負担で、購入できるマンションは?【比較シミュレーション 使い方】

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一人暮らしの支出で大きな割合をしめる「住居費」。
賃貸の家賃がもったいない…と思い始め、「買えるなら買いたい」とマンション購入に興味を持っている方も多いのではないでしょうか。

でも、マンション購入したあとの月々の住居費のことは、わかりにくいです。

「賃貸 購入 比較」などで検索してみても、それぞれのメリットデメリットの比較や、生涯でかかる費用の比較は出てきますが、「具体的に毎月いくら支払うことになるの?」という情報は少ないように感じます。

いまの家賃と比較して、毎月の住居費を「同じくらいの支払い」にしたいなら、いくらくらいのマンションを検討できるのでしょう…?

かさみやちゃん
かさみやちゃん
編集部・アサノ
編集部・アサノ

人それぞれ・物件それぞれの要素が多いので、明確に「いくら」と言うことが難しいんですよ。

そんなぁ…。
ざっくりでいいから、支払額のイメージが知りたいです!

かさみやちゃん
かさみやちゃん
編集部・アサノ
編集部・アサノ

そのために、概算をイメージできるシミュレーションツールをご用意しました!

「ずっと賃貸orマンション購入 比較シミュレーション計算ツール」は、マンション購入を検討し始めたばかりで、月々の支払額やマンション価格のイメージをざっくり掴みたい方のためのツールです。

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「ずっと賃貸・マンション購入 比較シミュレーション計算ツール」とは

「マンション購入したら、結局、月々いくら払えばいいの?」という疑問については、調べても分かりづらいですよね。
これには、やむを得ない事情があります。

住宅ローンの月々返済額と、管理費・修繕積立金などのランニングコストは人それぞれ・物件それぞれなので、目安を示すことが非常に難しいのです。

でも、なんの目安もない状態では、そもそもの比較検討ができませんよね。

ですから、カーサミアでは賃貸と購入の費用をシミュレーションできる「ずっと賃貸・マンション購入 比較シミュレーション計算ツール」を公開しました。

あくまで概算ですが、費用感の参考にしてくださいね。

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賃貸・購入 比較シミュレーション計算ツール 使い方

使い方はとっても簡単です。

「月々の住居費」を入力するだけ!

面倒な会員登録や、アプリのダウンロードもありません。メールアドレスを含め、個人情報の入力も求めません。

マンション購入に興味を持ち始めたばかりで、目安を知りたいだけのときに、個人情報の入力なしで見れるのは嬉しいです!

かさみやちゃん
かさみやちゃん
編集部・アサノ
編集部・アサノ

検討の初期段階で見るためのツールですので、ハードルを思いっきり下げました!

たとえば、現在の住居費(家賃+管理費・共益費など)が8万円の場合…

8万円の賃貸にずっと住み続けると、60年間で5760万円がかかります。

しかしこれは、「5760万円のマンションが買える」という意味ではありません。住宅ローンには金利がかかりますので、借入額よりも総支払額は高くなります。また、管理費・修繕積立金などのランニングコストも発生します。

計算するために、まず、管理費・修繕積立金の合計を月々2.5万円と仮定しましょう。(2.5万円としている理由は、記事の最後にご紹介します)

月々の住居費を同程度の8万円とするためには、以下の計算になります。

住居費8万円 – ランニングコスト2.5万円 = ローン返済額5.5万円

月々のローン返済額が5.5万円なら、下記のように、おおよそ2000万円前後の物件購入を検討可能です。(金利1.7%、返済期間35年の場合)

もちろん頭金をたくさん用意できるなら、そのぶん高額な物件が検討できますよ。

あくまで目安ですが、参考にしてみてくださいね。

  • 管理費・修繕積立金の額は平均額から想定されるイメージです。実際は物件によって異なります。
  • フラット35の金利は契約時期によって変動します。

現在の家賃を入力してシミュレーションする

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マンション購入のイメージが固まってきたら、次のステップへ

検討が具体的になってきたら、頭金と諸費用について考えましょう。

仮に「貯金が300万円ある」としても、その300万円をすべて頭金にすることはできません。なぜなら、頭金とは別に、各種手数料や税金などの「諸費用」が必要になるからです。

step1. 諸費用と頭金を考えてみよう

一般的に新築マンション(専有面積50㎡以下のコンパクトマンション)の購入時には、諸費用として5~7%程度用意しておくことが推奨されています。

中古マンションの場合には、仲介手数料が必要になることも多いです。仲介手数料不要の中古マンションなら新築と同程度の5~7%ですが、仲介手数料が必要な場合は8~10%程度と考えておくといいでしょう。

諸費用の目安

2000万円のコンパクトマンションを購入する場合
新築:100万~140万円(5~7%)
中古:100万~200万円(5~10%)
※中古マンションの諸費用は、仲介手数料の有無によって差が大きい

かさみやちゃん
かさみやちゃん

なかなかの金額ですね…。

諸費用や、いざというときのため手元に残すお金のことを考えると、実際に頭金に出せる金額はごく少額となるケースもあります。

例)とある新築マンション(2000万円)購入者の一例

現在の貯金:300万円

手元に残すお金:100万円
諸費用:140万円(物件価格の7%)
頭金:60万円

例)とある中古マンション(2000万円)購入者の場合

現在の貯金:300万円

手元に残すお金:100万円
諸費用:200万円(物件価格の10%)
頭金:0万円

このように「貯金が300万円あっても、頭金はごく少額またはゼロ」というケースもありえます。

本格的にマンション購入を検討するときは、まず、頭金と諸費用のための資金をどうするか考えてみましょう。

頭金と諸費用を用意する方法の例

  • 手持ちの資金でまかなう
  • これから貯金する
  • 親族から援助(贈与)してもらう
  • 親族から借りる
  • 住宅ローンとは別に、金融機関から借りる

など、さまざまな方法がありますよ。

親族または金融機関から諸費用を借りる場合は、住宅ローンと並行して返済する必要がありますので、注意してくださいね。

諸費用について、詳しい解説はこちら

step2. 頭金にできる金額が分かったら、詳細をシミュレーション

諸費用の目途がつき、資金のうち頭金にできる金額のイメージがついたら、住宅ローンのプラン・金利について、詳細にシミュレーションしてみてください。

カーサミア編集部がよく使うシミュレーションサイトは、下記のふたつです。

それぞれの使いやすさがあるので、目的に応じて使い分けてくださいね。

みなさんご存知の大手不動産ポータルサイト「SUUMO」から提供されているシミュレーションツールです。

スマホからも使いやすいデザインで、バーを移動させるだけで結果が変わっていくので、「支払額を変更したとき、購入可能額がどう変化するのか」などの変化が見やすいです。

不便な点は、金利を自分で調べて入力しなくてはいけないこと。ただ裏を返せば自由に変更できるので、「もし金利が変わったら?」というシミュレーションもできますよ。

ARUHI「住宅ローンシミュレーション
https://www.aruhi-corp.co.jp/service/simulation/

住宅ローン専門金融機関「ARUHI」から提供されているシミュレーションツールです。

・現在考えている借入金額から、毎月の返済額がいくらくらいになるのか
・現在の年収で、いくらまで借りることができるのか
・毎月無理なく返済できる金額から、いくらまで借りることができるのか
という3種類のシミュレーションができます。

自動的に最新の金利でシミュレーションしてくれるので、調べる手間が少なく、使いやすいです。

不便な点は、「ARUHI」で取り扱っている住宅ローン商品のみということ(フラット35が中心です)。また、最新金利でのシミュレーションですので、金利が変わったときのシミュレーションはできません。

カーサミア編集部が参考のためによく利用しているものです。(2022年4月現在)
これ以外にも色々ありますので、あなたの使いやすいものや、検討中の金融機関のものを使ってくださいね。

もし具体的に購入を検討している物件があるなら、その物件を扱っている不動産会社にコンタクトを取ってみましょう。検討中の物件について、購入申込の前に行う「事前審査」ができるよう、金融機関と繋いでくれるはずです。

銀行の判断によっては、より金利を下げた(優遇金利の)住宅ローンが使えることもあります。銀行によってそれぞれ判断基準が違いますので、直接聞いてみるのが一番確実です。

また、金利は毎月更新されます。現時点での最新の金利でシミュレーションしていても、物件を検討し、さまざまな手続きをしているうちに金利が変わっていくかもしれません。適用される金利は実行時(=物件の引渡しが行われる日)のものになるので、注意しましょう。

特に建築中の新築マンションの場合、購入を決めてから実際に物件が完成するまで時間がかかるので、金利も変わっている可能性が高くなります。

シミュレーションとは違う金利で実行される可能性も意識しながら、物件を検討しましょうね。

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賃貸・購入 比較シミュレーション計算ツールの計算方法

最後に、「ずっと賃貸・マンション購入 比較シミュレーション計算ツール」における概算の考え方をご紹介します。

ランニングコスト(管理費+修繕積立金)について

管理費や修繕積立金などのランニングコストは、物件による差が非常に大きいです。同じ地域でも、物件によって大きく異なることも珍しくありません。

一般的にほかの条件が同じ場合、

  • お部屋(専有面積)が広いほど高い
  • 共用設備が豪華なほど高い
  • タワーマンションは、一般的なマンションよりも高い
  • 都心部は、郊外や地方よりも高い
    (管理人さんの人件費なども高いため)
  • 築古物件は、新築や築浅よりも高い
    (築古で安い場合は、大規模修繕の際に追加費用を徴収される可能性アリ)
  • 降雪地域では、雪の降らない地域よりも高い

という傾向があります。

このように様々な条件の組み合わせで決めるため、ここでは国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」から、1戸当たりの平均月額を参考にしました。

管理費の平均:10,862円/月
修繕積立金の平均:11,243円/月
合計:22,105円/月

※駐車場使用料・専用使用料からの充当額を除く平均額。

一人暮らし女性の場合、駐車場が必要なケースは少ないと思いますが、自転車置き場やインターネット使用料などが加わると考え、キリのいいところで「2.5万円」と仮定しています。

住宅ローンの金利と返済額について

全期間固定型(返済額が35年間ずっと変わらない)「フラット35」で、35年返済として計算しています。

また、繰り返しますが、「ずっと賃貸・マンション購入 比較シミュレーション計算ツール」は、あくまでも概算です。必ずしも最新の金利ではありません。

編集部・アサノ
編集部・アサノ

実際の金利は、借入金融機関のHP等で必ずご確認くださいね!

フラット35でシミュレーションする理由

住宅ローンには、「変動金利型」「固定期間選択型」「固定金利型」など、さまざまな金利タイプの商品があります。その中でも、「全期間固定金利型」のフラット35でシミュレーションしています。

理由は将来的に金利があがる(返済額が増える)リスクがないということ。

金利があがるリスクがないということは、以下のようなメリットになります。

  • 返済終了時まで返済額がずっと一定なので、資金計画が立てやすい
  • 審査金利が実際の金利とあまり変わらないので、審査が通りやすい

「変動金利型」は、フラット35と比べて当初の金利が低いため、月々の返済額も抑えられるので、メリットがあるように感じられます。

しかし、いまは低金利の時代ですが、将来には金利があがる可能性もあります。最初の時点で「フラット35では返済できないけど、変動金利なら返済できる」ような、ギリギリの金額でシミュレーションすることはおすすめしません。

また、変動金利型の場合は、銀行等(住宅ローンを貸し出す金融機関)も、「もし金利があがったときに、返済できるか?」という視点で審査します。あなた自身が「返せる」と思っていても、銀行等から「変動金利型では貸せない」と言われてしまう可能性もあります。

このような理由から、シミュレーションツールではフラット35で計算しています。

フラット35について、もっと詳しく知りたい方はこちら

ボーナス時返済額は「0円」の設定です

ボーナスは、毎年確実に支給されるとは限りませんよね。

最初からボーナスをアテにした返済プランを立てることはおすすめしませんので、このツールではボーナス時返済額は「0円」としています。

固定資産税等は含みません

このツールは、住居費(住宅ローン返済+管理費・修繕積立金)だけのシミュレーションです。固定資産税は含みません。

固定資産税も地域差や物件による差が大きいので、検討の初期段階ではシミュレーションすることが難しいためです。

編集部・アサノ
編集部・アサノ

固定資産税はそれなりに大きな金額ですが、賃貸でも更新料がかかることを思えば、特段に恐れなくて大丈夫ですよ。

賃貸の家賃と比較して、同程度の住居費負担で買えるマンションの金額…イメージできたでしょうか?

記事では「家賃8万円」のシミュレーションでご説明しましたが、ツールではあなたの状況に合わせた金額を入力できますよ。試してみてくださいね。

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独身一人暮らしでマンション購入って、実際どうなの?動機やきっかけ、物件選び、間取りと価格、住宅ローンや返済プランのこと、将来のこと…気になるけれど、実際の知人には聞きづらいですよね。というわけで、一人暮らしで実際に新築マンションを購入した女性に体験談をインタビューしました。彼女は大阪で一人暮らし中。関西特有の事情もありますが、一人暮らしで購入を決断するまでの心の動きは、全国のマンション購入検討中の女性と共通の部分も多いはず。きっと参考になる部分もあると思います。一人暮らしで購入を検討中の方は、ぜひ参考にしてくださいね。奈那さんの購入したマンションは、2LDKで広々。収納も充実しています。【新築マンションの物件について】場所:いまの賃貸と同じ最寄り駅で、より駅に近い場所(駅徒歩分数の短い場所)、広さ: 2LDK(55㎡)、月々の住居費(住宅ローンの返済額+管理費・修繕積立金などのランニングコスト):約9.5万円(予定)――さっそくですが、マンション購入を考え始めたきっかけは?「20代のころから住宅ローン控除に興味がありました。35歳を迎えたことで、まじめに考え始めて。」――2LDKの広いお部屋を購入していますが、どんな条件で探したのですか?「住宅ローン控除を受けられる広さであること・立地や設備などが、長く住むことを考えつつ、売ったり貸したりできる物件であること という条件で、よく知っている便利な場所に新築マンションの計画があったので、これだ!と。」――ここ以外に、どんな物件と比較検討しましたか?「実は、新築も中古も、ほかは全然見ていないんです。立地と収納と設備で、ここ以上の物件はないと確信しました。」――よく知っている便利な場所だったとのことですが、ほかの物件と比較検討せずに買ったというのは、ずいぶん迷いがないですね。「父が元不動産会社勤務で、相談できましたから。父が”いい物件だ”と太鼓判を押してくれたので、なにかあっても売ったり貸したりできる物件だという安心感があります。あえて言うなら、住宅ローンのことくらい」【資金計画】物件価格:約4000万円、諸費用:約200万円(予定)、自己資金:1000万円、ローン借入額:約3200万円【住宅ローンの返済プラン】月々のローン返済額:約8.3万円、ボーナス払い:0円、借入先:民間金融機関、金利種類:変動、返済期間:35年「まだ先のことではあるのですが、だいたいこのくらいで計画しています。住宅ローンの返済額に、管理費・修繕積立金などを加えた月々の支払額は、9.5万円くらいを予定しています。少し不安かも…と言いましたが、深く心配しているわけではありません。万が一自分が死んでも団信(団体信用生命保険)がありますし。」――今の住居費が7.1万円で、入居後の住居費は9.5万円。月々2万円以上増えることになりますね。生活はきつくなってしまいませんか?【現在(賃貸居住時)の家計簿】月収(手取り):約25~27万円(残業により変動)、生活費の合計:約19万円、月の貯蓄:約6~8万円【固定費】住居費(家賃+管理費):7.1万円、通信費:1.3万円、保険料:0.5万円【変動費】食費+日用品:4万円、趣味+美容+交際費:5万円、水道光熱費:0.5~1万円「食費と日用品は4万円、趣味+美容+交際費は合計5万円以内になるよう意識しています。内訳は月によって違うのですが、趣味とエステにはお金をかけていると思います。メリハリをつけて使っています。」――最後に、購入検討中の読者へのアドバイスをお願いします。「こだわる部分を決めると、探しやすいし、決断しやすいと思います!すてきなお部屋を見つけてくださいね。」
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