一人暮らしの支出で大きな割合をしめる「住居費」。
賃貸の家賃がもったいない…と思い始め、「買えるなら買いたい」とマンション購入に興味を持っている方も多いのではないでしょうか。
でも、マンション購入したあとの月々の住居費のことは、わかりにくいです。
「賃貸 購入 比較」などで検索してみても、それぞれのメリットデメリットの比較や、生涯でかかる費用の比較は出てきますが、「具体的に毎月いくら支払うことになるの？」という情報は少ないように感じます。
いまの家賃と比較して、毎月の住居費を「同じくらいの支払い」にしたいなら、いくらくらいのマンションを検討できるのでしょう…？
人それぞれ・物件それぞれの要素が多いので、明確に「いくら」と言うことが難しいんですよ。
そんなぁ…。
ざっくりでいいから、支払額のイメージが知りたいです！
そのために、概算をイメージできるシミュレーションツールをご用意しました！
「ずっと賃貸orマンション購入 比較シミュレーション計算ツール」は、マンション購入を検討し始めたばかりで、月々の支払額やマンション価格のイメージをざっくり掴みたい方のためのツールです。
「ずっと賃貸・マンション購入 比較シミュレーション計算ツール」とは
「マンション購入したら、結局、月々いくら払えばいいの？」という疑問については、調べても分かりづらいですよね。
これには、やむを得ない事情があります。
住宅ローンの月々返済額と、管理費・修繕積立金などのランニングコストは人それぞれ・物件それぞれなので、目安を示すことが非常に難しいのです。
でも、なんの目安もない状態では、そもそもの比較検討ができませんよね。
ですから、カーサミアでは賃貸と購入の費用をシミュレーションできる「ずっと賃貸・マンション購入 比較シミュレーション計算ツール」を公開しました。
あくまで概算ですが、費用感の参考にしてくださいね。
賃貸・購入 比較シミュレーション計算ツール 使い方
使い方はとっても簡単です。
「月々の住居費」を入力するだけ！
面倒な会員登録や、アプリのダウンロードもありません。メールアドレスを含め、個人情報の入力も求めません。
マンション購入に興味を持ち始めたばかりで、目安を知りたいだけのときに、個人情報の入力なしで見れるのは嬉しいです！
検討の初期段階で見るためのツールですので、ハードルを思いっきり下げました！
たとえば、現在の住居費（家賃＋管理費・共益費など）が8万円の場合…
8万円の賃貸にずっと住み続けると、60年間で5760万円がかかります。
しかしこれは、「5760万円のマンションが買える」という意味ではありません。住宅ローンには金利がかかりますので、借入額よりも総支払額は高くなります。また、管理費・修繕積立金などのランニングコストも発生します。
計算するために、まず、管理費・修繕積立金の合計を月々2.5万円と仮定しましょう。（2.5万円としている理由は、記事の最後にご紹介します）
月々の住居費を同程度の8万円とするためには、以下の計算になります。
住居費8万円 – ランニングコスト2.5万円 ＝ ローン返済額5.5万円
月々のローン返済額が5.5万円なら、下記のように、おおよそ2000万円前後の物件購入を検討可能です。（金利1.7%、返済期間35年の場合）
もちろん頭金をたくさん用意できるなら、そのぶん高額な物件が検討できますよ。
あくまで目安ですが、参考にしてみてくださいね。
- 管理費・修繕積立金の額は平均額から想定されるイメージです。実際は物件によって異なります。
- フラット35の金利は契約時期によって変動します。
マンション購入のイメージが固まってきたら、次のステップへ
検討が具体的になってきたら、頭金と諸費用について考えましょう。
仮に「貯金が300万円ある」としても、その300万円をすべて頭金にすることはできません。なぜなら、頭金とは別に、各種手数料や税金などの「諸費用」が必要になるからです。
step1. 諸費用と頭金を考えてみよう
一般的に新築マンション（専有面積50㎡以下のコンパクトマンション）の購入時には、諸費用として5～7％程度用意しておくことが推奨されています。
中古マンションの場合には、仲介手数料が必要になることも多いです。仲介手数料不要の中古マンションなら新築と同程度の5～7%ですが、仲介手数料が必要な場合は8～10％程度と考えておくといいでしょう。
2000万円のコンパクトマンションを購入する場合
新築：100万～140万円（5～7%）
中古：100万～200万円（5～10%）
※中古マンションの諸費用は、仲介手数料の有無によって差が大きい
なかなかの金額ですね…。
諸費用や、いざというときのため手元に残すお金のことを考えると、実際に頭金に出せる金額はごく少額となるケースもあります。
例）とある新築マンション（2000万円）購入者の一例
現在の貯金：300万円
手元に残すお金：100万円
諸費用：140万円（物件価格の7%）
頭金：60万円
例）とある中古マンション（2000万円）購入者の場合
現在の貯金：300万円
手元に残すお金：100万円
諸費用：200万円（物件価格の10%）
頭金：0万円
このように「貯金が300万円あっても、頭金はごく少額またはゼロ」というケースもありえます。
本格的にマンション購入を検討するときは、まず、頭金と諸費用のための資金をどうするか考えてみましょう。
頭金と諸費用を用意する方法の例
- 手持ちの資金でまかなう
- これから貯金する
- 親族から援助（贈与）してもらう
- 親族から借りる
- 住宅ローンとは別に、金融機関から借りる
など、さまざまな方法がありますよ。
親族または金融機関から諸費用を借りる場合は、住宅ローンと並行して返済する必要がありますので、注意してくださいね。
諸費用について、詳しい解説はこちら
step2. 頭金にできる金額が分かったら、詳細をシミュレーション
諸費用の目途がつき、資金のうち頭金にできる金額のイメージがついたら、住宅ローンのプラン・金利について、詳細にシミュレーションしてみてください。
カーサミア編集部がよく使うシミュレーションサイトは、下記のふたつです。
それぞれの使いやすさがあるので、目的に応じて使い分けてくださいね。
- SUUMO「支払額シミュレーション」
https://suumo.jp/sp/apps/loansimulator/index.html - SUUMO「購入可能額シミュレーション」https://suumo.jp/sp/apps/simulator/affordability/index.html
みなさんご存知の大手不動産ポータルサイト「SUUMO」から提供されているシミュレーションツールです。
スマホからも使いやすいデザインで、バーを移動させるだけで結果が変わっていくので、「支払額を変更したとき、購入可能額がどう変化するのか」などの変化が見やすいです。
不便な点は、金利を自分で調べて入力しなくてはいけないこと。ただ裏を返せば自由に変更できるので、「もし金利が変わったら？」というシミュレーションもできますよ。
ARUHI「住宅ローンシミュレーション」
https://www.aruhi-corp.co.jp/service/simulation/
住宅ローン専門金融機関「ARUHI」から提供されているシミュレーションツールです。
・現在考えている借入金額から、毎月の返済額がいくらくらいになるのか
・現在の年収で、いくらまで借りることができるのか
・毎月無理なく返済できる金額から、いくらまで借りることができるのか
という3種類のシミュレーションができます。
自動的に最新の金利でシミュレーションしてくれるので、調べる手間が少なく、使いやすいです。
不便な点は、「ARUHI」で取り扱っている住宅ローン商品のみということ（フラット35が中心です）。また、最新金利でのシミュレーションですので、金利が変わったときのシミュレーションはできません。
もし具体的に購入を検討している物件があるなら、その物件を扱っている不動産会社にコンタクトを取ってみましょう。検討中の物件について、購入申込の前に行う「事前審査」ができるよう、金融機関と繋いでくれるはずです。
銀行の判断によっては、より金利を下げた（優遇金利の）住宅ローンが使えることもあります。銀行によってそれぞれ判断基準が違いますので、直接聞いてみるのが一番確実です。
また、金利は毎月更新されます。現時点での最新の金利でシミュレーションしていても、物件を検討し、さまざまな手続きをしているうちに金利が変わっていくかもしれません。適用される金利は実行時（＝物件の引渡しが行われる日）のものになるので、注意しましょう。
特に建築中の新築マンションの場合、購入を決めてから実際に物件が完成するまで時間がかかるので、金利も変わっている可能性が高くなります。
シミュレーションとは違う金利で実行される可能性も意識しながら、物件を検討しましょうね。
賃貸・購入 比較シミュレーション計算ツールの計算方法
最後に、「ずっと賃貸・マンション購入 比較シミュレーション計算ツール」における概算の考え方をご紹介します。
ランニングコスト（管理費＋修繕積立金）について
管理費や修繕積立金などのランニングコストは、物件による差が非常に大きいです。同じ地域でも、物件によって大きく異なることも珍しくありません。
一般的にほかの条件が同じ場合、
- お部屋(専有面積)が広いほど高い
- 共用設備が豪華なほど高い
- タワーマンションは、一般的なマンションよりも高い
- 都心部は、郊外や地方よりも高い
（管理人さんの人件費なども高いため） - 築古物件は、新築や築浅よりも高い
（築古で安い場合は、大規模修繕の際に追加費用を徴収される可能性アリ） - 降雪地域では、雪の降らない地域よりも高い
という傾向があります。
このように様々な条件の組み合わせで決めるため、ここでは国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」から、1戸当たりの平均月額を参考にしました。
管理費の平均：10,862円/月
修繕積立金の平均：11,243円/月
合計：22,105円/月
※駐車場使用料・専用使用料からの充当額を除く平均額。
一人暮らし女性の場合、駐車場が必要なケースは少ないと思いますが、自転車置き場やインターネット使用料などが加わると考え、キリのいいところで「2.5万円」と仮定しています。
住宅ローンの金利と返済額について
全期間固定型（返済額が35年間ずっと変わらない）「フラット35」で、35年返済として計算しています。
また、繰り返しますが、「ずっと賃貸・マンション購入 比較シミュレーション計算ツール」は、あくまでも概算です。必ずしも最新の金利ではありません。
実際の金利は、借入金融機関のHP等で必ずご確認くださいね！
フラット35でシミュレーションする理由
住宅ローンには、「変動金利型」「固定期間選択型」「固定金利型」など、さまざまな金利タイプの商品があります。その中でも、「全期間固定金利型」のフラット35でシミュレーションしています。
理由は将来的に金利があがる（返済額が増える）リスクがないということ。
金利があがるリスクがないということは、以下のようなメリットになります。
- 返済終了時まで返済額がずっと一定なので、資金計画が立てやすい
- 審査金利が実際の金利とあまり変わらないので、審査が通りやすい
「変動金利型」は、フラット35と比べて当初の金利が低いため、月々の返済額も抑えられるので、メリットがあるように感じられます。
しかし、いまは低金利の時代ですが、将来には金利があがる可能性もあります。最初の時点で「フラット35では返済できないけど、変動金利なら返済できる」ような、ギリギリの金額でシミュレーションすることはおすすめしません。
また、変動金利型の場合は、銀行等（住宅ローンを貸し出す金融機関）も、「もし金利があがったときに、返済できるか？」という視点で審査します。あなた自身が「返せる」と思っていても、銀行等から「変動金利型では貸せない」と言われてしまう可能性もあります。
このような理由から、シミュレーションツールではフラット35で計算しています。
フラット35について、もっと詳しく知りたい方はこちら
ボーナス時返済額は「0円」の設定です
ボーナスは、毎年確実に支給されるとは限りませんよね。
最初からボーナスをアテにした返済プランを立てることはおすすめしませんので、このツールではボーナス時返済額は「0円」としています。
固定資産税等は含みません
このツールは、住居費（住宅ローン返済＋管理費・修繕積立金）だけのシミュレーションです。固定資産税は含みません。
固定資産税も地域差や物件による差が大きいので、検討の初期段階ではシミュレーションすることが難しいためです。
固定資産税はそれなりに大きな金額ですが、賃貸でも更新料がかかることを思えば、特段に恐れなくて大丈夫ですよ。
賃貸の家賃と比較して、同程度の住居費負担で買えるマンションの金額…イメージできたでしょうか？
記事では「家賃8万円」のシミュレーションでご説明しましたが、ツールではあなたの状況に合わせた金額を入力できますよ。試してみてくださいね。
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住宅ローン返済額は約8.3万円、ランニングコストも含めた住居費は月9.5万円を予定しています。
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